Hintergründe zum Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Um die Ziele des Green Deal der Europäischen Union (EU) zu erreichen, hat sich Deutschland das rechtlich bindende Ziel gesetzt, bis spätestens 2045 klimaneutral zu sein. Der Gebäudesektor hat die gesteckten Ziele bislang zumeist verfehlt, weshalb eine zunehmende Konkretisierung der Ziele durch Verordnungen (z.B.: EU-Taxonomie-Verordnung) und Gesetze zu beobachten ist.
Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz tritt ab dem 1. Januar 2024 in Kraft und verfolgt maßgeblich drei Ziele: Eine Stärkung des Klimaschutzes, eine Verringerung der Abhängigkeit vom Import fossiler Energien sowie den Schutz von Verbrauchern vor den Preisentwicklungen bei Gas und Öl. Die Kernaussage lautet: Ab dem 01.01.2045 müssen alle Heizungen zu 100 % klimaneutral sein. Eine Nutzung fossiler Brennstoffe ist im Anschluss nicht mehr erlaubt.
Hierfür werden alle Städte und Gemeinden verpflichtet, eine kommunale Wärmeplanung vorzunehmen. Großstädte ab 100.000 Einwohnern haben hierfür bis zum 01.07.2026 Zeit, alle anderen Kommunen bis zum 01.07.2028. Bei der Stadt Augsburg ist die kommunale Wärmeplanung bereits in Arbeit.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Auswirkungen für Eigentümer
Das GEG regelt die Anforderungen an Gebäude und deren Heizungen, um nachhaltig Energie einzusparen. Im Folgenden soll auf die Inhalte und Auswirkungen des GEG für den Bestand und für den Neubau eingegangen werden.
Inhalte und Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Bestands-Immobilien
Eine bestehende Heizungsanlage sowie eine Heizung, die noch im Jahr 2023 eingebaut wird, darf bis zum 31.12.2044 betrieben werden. Akuter Handlungsbedarf besteht in diesem Fall – auch bei Öl, Gas, Kohle – derzeit nicht! Notwendige Reparaturen dürfen ebenfalls durchgeführt werden. Dies gilt ausnahmsweise auch für Heizungsanlagen, welche nach dem 01.01.2024 eingebaut, jedoch vor dem 19.04.2023 bestellt wurden.
Unter Umständen kann auch eine nach dem 19.04.2023 bestellte Heizungsanlage weiter genutzt werden. Dies ist der Fall in Städten und Gemeinden, in denen keine kommunale Wärmeplanung vorliegt. In dieser Konstellation ist zu beachten, dass die Heizung schrittweise ab 2029 mit 15 %, ab 2035 mit 30 %, ab 2040 mit 60 % und ab 2045 mit 100 % erneuerbaren Energien (Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff) zu betreiben ist.
Inhalte und Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Neubau-Immobilien
Für Neubau-Vorhaben gelten strengere Auflagen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Innerhalb von Neubaugebieten dürfen ab dem 01.01.2024 nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 % erneuerbare Energien verbaut werden. Außerhalb von Neubaugebieten greift diese Regelung frühestens ab 2026. Der Mindestanteil an Biomasse oder Wasserstoff im Brennstoff wird sukzessive – analog den Regelungen für Bestands-Immobilien – angehoben. Die öffentliche Hand fördert den Einbau von klimafreundlichen Heizungsanlagen mit umfangreichen finanziellen Förderprogrammen.
Im Hinblick auf Wärmenetze ist zu berücksichtigen, dass ab dem 01.01.2024 Heizungsanlagen jeder Art verbaut werden dürfen, sofern die Anlage innerhalb von 10 Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Unsere Einschätzung der Inhalte und Auswirkungen
Eigentümer, welche ihre Immobilie selbst nutzen, haben aus unserer Sicht derzeit keinen akuten Handlungsbedarf, sofern die Heizungsanlage noch funktionstüchtig ist. Eine Modernisierung wird bis 2045 unausweichlich sein, jedoch raten wir hier nicht zu übereiltem Aktionismus. Vielmehr empfiehlt es sich, die Marktlage für alternative, klimaneutrale Heizungsanlagen intensiv zu verfolgen, abzuwägen und zu gegebener Zeit zu investieren.
Handlungsbedarf sehen wir dagegen deutlich stärker bei Eigentümern (gleich ob Eigennutzer oder Vermieter), welche mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu veräußern. Eine energieineffiziente, nicht nachhaltige Heizungsanlage reduziert bereits heute den erzielbaren Verkaufspreis (vgl. Fachbeitrag: Auswirkungen der EU-Taxonomie-Verordnung auf den Immobilienwert) und wir gehen davon aus, dass sich dieser Effekt in den nächsten Jahren deutlich verstärkt. Zumal mit der Novellierung des GEG nun ein konkreter Handlungsrahmen vorgegeben wird und in den nächsten Jahren mit weiteren Vorgaben (auch auf internationaler Ebene) zu rechnen ist.
Problematisch zu sehen sind die ungeklärte Finanzierung der umzusetzenden Maßnahmen und die Auswirkungen des GEG für Bestandsimmobilien in strukturschwachen Regionen. Dort gilt es i.d.R. einen niedrigen Immobilienwert mit vergleichsweise hohen Aufwendungen für eine energetische Sanierung in Einklang zu bringen. Für Vermieter stellt sich die Frage der Wirtschaftlichkeit zudem im Hinblick auf die begrenzten Umlagemöglichkeiten bei bestehenden Mietverhältnissen. Es gibt zwar verschiedene rechtliche Möglichkeiten, die Mieter an den Kosten der energetischen Modernisierung zu beteiligen, jedoch gilt es die jeweiligen rechtlichen Feinheiten zu beachten. Von den meisten Vermieter aus dem nicht institutionellen Bereich wird daher der Rat von Immobilienexperten und Juristen einzuholen sein. Ein „blindes“ Investment in eine neue Heizung birgt ein hohes Risiko für Vermieter.
