Wie ermittle ich den Wert einer Immobilie?
Eine Immobilienwertermittlung erfolgt aus unterschiedlichsten Anlässen: Im Rahmen eines Kaufs bzw. Verkaufs, einer Unternehmensübernahme, zur Bilanzierung, aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Rahmen von Schiedsverfahren, etc. Der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks ist stets abhängig vom jeweiligen Bewertungsanlass, der zu Grunde gelegten Bewertungsmethode sowie den spezifischen Merkmalen der Immobilie (z. B. Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Beschaffenheit des Grundstücks und Zustand der Immobilie, Baujahr). Es stehen unterschiedliche Bewertungsansätze zur Verfügung, welche der Heterogenität von Immobilien und der Vielzahl an möglichen Bewertungsanlässen Rechnung zu tragen.
Normierte Wertermittlungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung
In Deutschland sind die Verfahren zur Immobilienbewertung normiert, d. h. es sind einheitliche Grundsätze bei der Bewertung zu berücksichtigen, welche in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind. Die ImmoWertV definiert darüber hinaus u. a. Richtlinien zur Ermittlung des Bodenwertes sowie von grundstücksbezogenen Rechten bzw. Belastungen. An die ImmoWertV rechtlich gebunden sind lediglich die Sachverständigen der Gutachterausschüsse. Aufgrund der allgemeinen Anerkennung der ImmoWertV wenden auch andere Sachverständigen diese Grundsätze i. d. R. an. Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Darüber hinaus gibt es weitere, ergänzende Wertermittlungsstandards (z. B. die Wertermittlungsrichtlinie und das Bewertungsgesetz) sowie weitere Wertermittlungsverfahren, welche jedoch rechtlich nicht normiert sind.
Wie funktioniert die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren, §§ 24-26 ImmoWertV, gilt als sicherstes der drei Verfahren. Hierbei erfolgt die Berechnung des Verkehrswertes anhand von Vergleichswerten, d. h. tatsächlich realisierten Kaufpreisen im Zuge eines Verkaufs innerhalb eines nach gewissen Vorgaben abgegrenzten Teilmarktes. Dieses Verfahren gilt als das Standardverfahren zur Bewertung von unbebauten Grundstücken. Bei bebauten Grundstücken findet dieses Verfahren hingegen deutlich seltener Anwendung, da die Verfügbarkeit von adäquaten Vergleichsobjekten deutlich geringer ausfällt. Immobilien bedürfen einer hinreichenden Anzahl an übereinstimmenden Merkmalen (z. B. Lage, Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Baujahr, Zustand der Bausubstanz und der technischen Anlagen), um als Vergleichsobjekt geeignet zu sein. Eine Vergleichsorientierung ist daher v. a. bei Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen möglich.
Wie funktioniert die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren, §§ 27-34 ImmoWertV, ermittelt sich der Immobilienwert aus dem Gegenwert des monetären Nutzens eines vermieteten oder zu vermietenden gewerblichen Objektes (z. B. Bürogebäude, Hotel), Mehrfamilienhauses oder einer gemischt genutzten Immobilie. Dieses Verfahren findet Anwendung, sofern bei Immobilien eine Renditeerzielung über Einkünfte aus Vermietung, d. h. die Verzinsung des eingesetzten Kapitals, im Vordergrund steht.
Aufgrund des breiten Anwendungsbereichs dieser Methode und der Heterogenität von Immobilien haben sich drei Varianten etabliert: Das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren. Das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren unterscheiden sich lediglich darin, dass im allgemeinen Ertragswertverfahren eine Aufspaltung des Boden- und Gebäudewertanteils erfolgt. Das vereinfachte Ertragswertverfahren basiert auf der Annahme, dass der Einfluss des Bodenwertes auf das Gesamtergebnis zunehmend abnimmt, weshalb hier keine Aufspaltung des Boden- und Gebäudewertanteils vorgenommen wird. Das periodische Ertragswertverfahren, auch Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) genannt, eignet sich bei Immobilien, welche Erträge generieren, die periodischen Veränderungen unterliegen. Das DCF-Verfahren zinst Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag ab, um verschiedene Assets miteinander vergleichbar zu machen.
Das Prinzip des highest and best use ist speziell bei Bestandsobjekten mit kurz- bis mittelfristigem Weighted Average Lease Term (WALT), der durchschnittlichen Restmietdauer, von zentraler Bedeutung: Die Verkehrswerte der tatsächlichen Nutzung und einer optimierten Nutzung werden gegenübergestellt. Als Verkehrswert wird der höhere Wert angesetzt.
Wie funktioniert die Bewertung nach dem Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren, §§ 35-39 ImmoWertV, basiert der Immobilienwert auf den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung und unter Berücksichtigung eines Marktanpassungsfaktors. Es findet i. d. R. Anwendung bei eigengenutzten Immobilien, bei denen Renditeüberlegungen nicht im Vordergrund stehen und welche nicht am Markt gehandelt werden (z. B. Einfamilien- & Reihenhaus, Fabrik, Kirche).
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