Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei Wohnraummietverträgen

Gemäß § 28 IV S. 3 II BV umfassen Schönheitsreparaturen nur das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“.

Wird der Mieter durch eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag zur Durchführung einer solchen Reparatur verpflichtet, stellt dies eine sogenannte „Schönheitsreparaturklausel“ dar. Andere Maßnahmen außerhalb der in § 28 IV S. 3 II BV genannten Maßnahmen werden nicht geschuldet. Um beurteilen zu können, ob eine solche Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, muss zwischen renovierten und unrenovierten Wohnungen differenziert werden.

Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag bei renovierten Wohnungen

Bei einer im Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter bereits renovierten Wohnung ist eine entsprechende Vereinbarung über die Vornahme von Schönheitsreparaturen grundsätzlich zulässig. Der Mieter erhält als Ausgleich für seine Arbeiten eine anfänglich renovierte Wohnung.

Allerdings ist für die Wirksamkeit einer solchen Klausel erforderlich, dass dem Mieter keine starre Frist zur Durchführung der Reparaturen auferlegt wird. Andernfalls würde eine solche Klausel ein Verstoß gegen § 307 I, II Nr.1 BGB darstellen. Dieser Verstoß hätte die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04; BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).

Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag bei unrenovierten Wohnungen

Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde und die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Hier erhält der Mieter gerade keinen Ausgleich für seine Arbeiten.

Eine solche Klausel ist grundsätzlich unzulässig. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter für die Vornahme der Schönheitsreparaturen eine entsprechende Ausgleichzahlung oder ein vergleichbares finanzielles Entgegenkommen vom Vermieter erhält. In einem solchen Fall liegt gerade kein Verstoß gegen § 307 I, II Nr.1 BGB vor (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).